Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Prisavslag eller verdireduksjon etter bustadoppføringslova § 33

Austin Lyngmyr jobber mye med boligrett, herunder saker etter bustadoppføringslova. Det er stadig utvikling i rettspraksis, og det er viktig å være oppdatert på hva som skjer. I denne artikkelen har vi fokusert på en fersk dom fra Høyesterett som omhandler bustadoppføringslova § 33.

Det er nylig avsagt en dom i Høyesterett om bustadoppføringslova § 33. Høyesteretts referanse er HR-2017-2012-A. Bustadoppføringslova § 33 sier at kjøper kan kreve prisavslag dersom det foreligger en mangel som ikke blir rettet av entreprenøren. I denne konkrete saken var det boligbyggerfirmaet som gikk til erstatningssak mot arkitektkontoret på grunn av uriktige opplysninger om arealet i forbindelse med salget. Kjøper ble tilkjent prisavslag fra boligbyggerfirmaet, som igjen da gikk til sak mot arkitektfirmaet. Det er viktig å bemerke at de samme boligene ble solgt til samme pris selv etter at det var oppgitt riktig arealmål. Det er her forskjellen mellom prisavslaget i kjøpsrettslig forstand og prisavslag og verdireduksjon etter bustadoppføringslova er relevant.

Et tilkjent prisavslag tilsier at kjøper skal få tilbake et visst beløp penger som en slags kompensasjon for mangelen. Etter de øvrige kjøpslovene, herunder eksempelvis kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 fastsettes prisavslaget som en reduksjon av kjøpesummen ut fra hvilken verdireduksjon ytelsen har med manglene eller dersom manglene ikke blir rettet. Utmålingen av prisavslaget etter bustadoppføringslova er ikke helt slik. Det følger av bustadoppføringslova § 33 annet ledd annet punktum at utmålingen av prisavslaget skal tilsvare verdireduksjonen. Etter bustadoppføringslova § 33 tas det sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøper.

Det følger av dommen fra Høyesterett en nærmere tolkning av begrepet verdireduksjon, og det vises til dommens avsnitt 46-48.

«Regelen tar sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøperen. Prisavslaget skal – i motsetning til prisavslag etter kjøpsloven § 38 og avhendigslova § 4-12 – ikke fastsettes som en reduksjon av kjøpesummen i samme forhold som verdien av ytelsen blir redusert, jf. NOU 1992:9 side 81. Det fremgår av verdireduksjonen «i dei fleste tilfelle fastsetjast på grunnlag av eit skjøn».

Denne utmålingsregelen gir altså ikke uttrykk for prisavslag i klassisk forstand, men er nærmest en form for en erstatningsregel. Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjonen vil ofte måtte bli «sterkt skjønnspreget», og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolene finner er en «rimelig kompensasjon» for den aktuelle mangelen, jf. Simonsen, Bustadoppføringslova, digital utgave 2015, side 156.

Arkitektkontoret har erkjent at det foreligger en mangel, herunder at innvirkningsvilkåret er oppfylt, men bestrider at det foreligger en verdireduksjon. Spørsmålet om det foreligger en verdireduksjon, har imidlertid nær sammenheng med innvirkningsvilkåret i bustadoppføringslova § 27.»

I Høyesterett kom de frem til at kjøperne hadde krav på et prisavslag. Prisavslaget hadde påført boligutbyggingsfirmaet et økonomisk tap, som da arkitektkontoret igjen var ansvarlig for erstatningsmessig.

 

Hvis du har kjøpt et nybygg etter bustadoppføringslova, eller kjøpt en annen bolig, som har mangler eller feil, ta gjerne kontakt med oss. Vi har bred erfaring med boligsaker og tar en uforpliktende første vurdering av om du har en sak eller ikke. Den første henvendelsen til oss koster ikke noe. Gå til «SEND HENVENDELSE».

SEND HENVENDELSE