Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Oppføring av ny bolig – bustadoppføringslova

Det er to hovedgrupper av forbrukeravtaler om ny bolig som er omfattet av bustadoppføringslova. Det er avtaler om oppføring av ny bolig og arbeid i tilknytning til slik oppføring. Den andre hovedgruppen er avaler som omfatter både retten til grunnen og oppføring av ny bolig. Forutsetingen for at avtalen skal gå under bustadoppføringslova er at det på avtaletiden står igjen arbeid som entreprenøren har påtatt seg å utføre. Avhengingsloven kommer inn der avtalen omfatter retten til grunnen og eventuelt en bolig uten at entreprenøren skal stå for arbeid etter at avtalen er gjort. Bustadoppføringslova kommer også til anvendelser på avtaler som omfatter vesentlig oppbygning av en bolig. Det er en høy andel av nyoppførte boliger som har feil og mangler.

En mangel kan blant annet være utett bad, setningsskader, fukt, lekkasjer, utett tak, knirk i gulv, knirk i trapp.  Det er viktig å ta tak i manglene da ett mangelskrav kan gå tapt om man reklamerer for sent. I henhold til bustadoppføringalova § 30 er den ytre grense på 5 år. Men det må reklameres innen rimelig tid etter at manglen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget.

Den relative reklamasjonsfristen

Etter bustadoppføringslova § 30 begynner den relative reklamasjonsfrist å løpe når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget manglen. At huset er skjevt er en mangel. For at den relative reklamasjonsfrist skal begynne å løpe er det ikke nok at forbrukeren vet at boligen er skjev, det må også foreligge en viss kunnskap om årsaken til dette. Det kan være flere årsaker til at ett hus er skjevt, det kan blant annet være feil ved grunnmur og/eller grunnforholdene. Forbrukeren må da innhente en fakkyndig rapport innen rimelig tid, for eksempel Multiconsult. Ved setningsskader må man over tid foreta målinger, dette er noe om foretas av sakkyndig som Multiconsult. Når man har tilstrekkelig kunnskap om for eksempel setningsskaden, begynner reklamasjonsfristen å løpe.

RT  2010 -103

I Rt 2010-103 vurderte høyesterett hva som er rimglig tid i forhold til reklamasjonsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-19 første ledd. Bestemmelsen har samme ordlyd som i bustadoppføringslova § 30 første ledd. Hva som er rimelig må bero på en konkret vurdering. Men høyesterett uttaler at en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder mæ være i ytterkant av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. Videre uttaler høyestrett at en 3-månersfrist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre nærmere avklaring og verfisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende tid til å områ seg.

Nøytral reklamasjon

Loven krever heller ikke mer enn en nøytal reklamasjon. Det vil si at forbrukeren gi melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva salgs avtalebrudd det dreier seg om.  En nøytral reklamasjon må følges opp med en mer konkret reklamasjon som underbygger årsaken til manglen, for eksempel årsaken til utett bad, setningsskader, knirk i gulv, knirk i trapp.

Krav som kan fremmes

Det er en rekke krav som kan fremmes om det er utett bad, setnignskader, knirk i gulv eller andre mangler ved boligen. Det kan være prisavslag som i utgangspunktet skal utmåles i hva det koster å utbedre manglen. Entreprenøren har også rett til å tilby utbedring, men utbedring må gjøres innen rimelig tid uten at det er til stor ulempe for forbrukeren. Ved vesentlige mangler kan det også bli heving, det kan være at setningsskadene er så omfattende at boligen må rives. I noen tilfeller vil forbrukeren også kunne kreve erstatning for  økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag.

Juridisk bistand

Vi har spesialiserte boligadvokater med  lang erfaring, noen også med bakgrunn fra forsikringsselskaper. Våre boligadvokater vet hvordan en sak bør legges opp. Ta utforpliktende kontakt og vi vurderer gratis inntil 30 minutter om du har en konkret sak å gå videre med. Når det er fremmmet en reklamasjon som er avvist, dekker boligforsikringen utgifter til advokat med fratrekk av avtalt egenandel.