Mangel ved bolig – hva skal man huske på

Mangel ved bolig – hva skal man huske på

Når det foreligger mangel ved bolig er det viktig at saken blir håndtert på riktig måte slik at mangelskravet ikke går tapt. Det foreligger omfattende rettspraksis på området og våre boligadvokater er oppdatert på utviklingen. Vi vil her påpeke hva man bør gjøre når det foreligger en mangel ved bolig.

En mangel ved bolig kan blant annet være arealsvikt, fukt ved bad, feil på fall i bad, råte i boligen, knirk og svikt i gulv. Men det er også en rekke andre mangler som kan oppstå. Bolig er en viktig investering for de fleste av oss, derfor er det svært viktig å ta vare på denne innvesteringen.

Reklamasjon

Det må reklameres innen rimelig tid etter at manglen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Når det foreligger en eierskifteforsikring må det sendes reklamsjon til eierskifteforsikringsselskapet. I denne reklamasjonen må man opplyse hva det reklameres over, for eksempel at det reklameres over feil på fall til sluk i badet. Reklamasjon bør sendes skriftlig slik at man har dokumentasjon på den. Når eierskifteforsikringsselskapet mottar en reklamsjon vil de be om at kjøper må dokumentere sitt krav. Kjøper må da følge opp reklamsjonen ved å innhente en sakkyndig vurdering fra takstmann på hva det koster å utbedre manglen.

Når foreligger det en mangel?

Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel når det er gitt manglene opplysninger om eiendommen. Av Rt 2001 s.369 «Takstmannsdommen» går det frem at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig, eller noen som har fullmakt fra selger, unnlater å gi opplysninger. Selgeren utvider sitt ansvarsområde ved bruk av profosjonelle medhjelpere, idet de fagkyndige vurderes etter en strengere profesjonsnorm enn selgeren. Etter avhendingsloven § 3-7 vil det foreligge mangel om det er gitt uriktige opplysninger. Også etter denne bestemmelsen identifiseres selger med sine medhjelpere. Det er ett sentralt prinsipp at en kontraktspart hefter for forsømmelser som begås av de kontraktsmedhjelpere som han engasjerer for å oppfylle sine forpliktelser. Om for eksempel takstmann har oppgitt at det er fall til sluk og det viser seg at dette ikke stemmer, vil det være en uriktig opplysning selger heftes for. Det samme gjelder om takstmann har målt arealet feil og oppgitt feil areal. Etter avhendingsloven § 3-9 (2) vil det kunne foreligge en vesentlig mangel om manglene utgjør mer enn 5% av kjøpesummen. Manglene må vurderes samlet, ved eventuelt fradrag for standardforbedring må dette gjøres før vesentlighetsvurderingen.

Krav som kan fremmes

Når det foreligger en mangel vil kunne fremmes krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal utgjøre det som det koster å utbedre manglen, for eksempel hva det koster å utbedre feil på fall til sluk, eller utett bad. Om det ikke lar seg gjøre å utbedre manglen vil det kunne kreves erstatning for reduksjon i verdien av boligen. For tap som ikke dekkes av prisavslag kan det kreves erstatning for etter avhendingsloven § 4-14, når manglen ikke ligger utenfor selgers kontroll. Er det en vesentlig mangel kan det også bli aktuelt med å heve kjøpet av boligen.

Advokat bistand

Eierskifteselskapene vil ofte avviste krav som er berettiget etter avhendingsloven. Det brukes ofte standard avslag. Våre boligadvokater har bred erfaring med slike saker, har fortydpning i blant annet bygg- og entrepriserett og vet hvordan en sak skal føres. Under boligforsikringen får man også dekket utgifter til juridisk bistand med fratrekk av avtalt egenandel. Vi vurdere raskt om du har en sak å gå videre med, en slik vurdering inntil 30 minutter koster ikke noe.